Preguntar cuánto vale el metro cuadrado en México no tiene una sola respuesta, y cualquiera que dé una sola cifra para todo el país está adivinando. Lo que sí se puede hacer es contar los anuncios, partirlos por ciudad y por tipo de propiedad, y decir con qué tamaño de muestra se está hablando. Eso es el índice de precios de Espacio 54: al corte del 28 de septiembre de 2026 reúne 17,965 anuncios comparables repartidos en 86 ciudades y 121 cortes de mercado. Este artículo explica qué dicen esos números, dónde alcanzan para afirmar algo y dónde no.
Qué hay dentro de los 17,965 comparables
El índice no mezcla productos distintos, porque un terreno y una casa terminada no se comparan entre sí. Están separados:
- Casas y departamentos: 15,118 anuncios en 76 ciudades.
- Lotes y terrenos: 2,847 anuncios en 44 ciudades.
Cada corte guarda la mediana del precio por metro cuadrado, el rango entre el percentil 25 y el 75, y el número de anuncios que lo sostienen. La mediana parte la muestra a la mitad: la mitad de los anuncios de esa ciudad pide menos y la otra mitad pide más. Se usa mediana y no promedio a propósito, porque un solo anuncio desproporcionado mueve un promedio y no mueve una mediana.
El índice se recalcula cada semana, los lunes. Los números de este artículo son del corte del 28 de septiembre de 2026.
La regla que decide si una ciudad se tasa o no
Lo más importante del índice no es el precio: es saber cuándo callarse. La regla es por estado y tiene tres tramos.
- Menos de 300 anuncios en el estado: no se tasa. No se publica un precio puntual por metro cuadrado, ni aquí ni en las páginas de valuación. No hay con qué sostenerlo.
- Entre 300 y 500: se tasa diciendo que la muestra es limitada. El número se publica, pero con la advertencia pegada.
- 500 o más: la muestra es sólida y el precio puntual se puede leer como referencia de mercado.
Con el corte vigente, los estados con muestra sólida son Jalisco (10,103 anuncios en 21 ciudades), Nuevo León (2,234 en 7), Ciudad de México (1,971 en 10), Estado de México (875 en 8) y Yucatán (778 en 5). Querétaro, con 427, y Sinaloa, con 303, caen en el tramo de muestra limitada. Todo lo demás —y es mucho: la costa del Pacífico, el Caribe, el Bajío— no se tasa todavía, y decirlo es parte del dato.
Por eso 86 ciudades aparecen en el índice pero no todas tienen página propia: hacen falta al menos 12 anuncios en la ciudad para abrir una, y hoy 113 de los 121 cortes llegan a ese piso.
Casas y departamentos: las medianas del corte
Estas son las ciudades con mayor muestra, todas en estados con muestra sólida. La cifra es la mediana por metro cuadrado, y entre paréntesis va el rango P25–P75 y el número de anuncios.
- San Pedro Garza García, Nuevo León: $114,628/m² ($75,758 a $141,600 · 349 anuncios)
- Cuauhtémoc, Ciudad de México: $76,216/m² ($60,700 a $93,465 · 335)
- Miguel Hidalgo, Ciudad de México: $68,234/m² ($48,554 a $88,487 · 402)
- Benito Juárez, Ciudad de México: $60,476/m² ($47,496 a $71,667 · 345)
- Guadalajara, Jalisco: $57,772/m² ($38,285 a $71,439 · 1,908)
- Álvaro Obregón, Ciudad de México: $50,000/m² ($39,625 a $64,302 · 311)
- Zapopan, Jalisco: $43,950/m² ($32,208 a $60,000 · 4,480)
- Huixquilucan, Estado de México: $42,764/m² ($34,068 a $54,138 · 428)
- Monterrey, Nuevo León: $42,627/m² ($31,916 a $66,518 · 335)
- San Nicolás de los Garza, Nuevo León: $31,500/m² ($22,520 a $54,591 · 347)
- Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco: $28,130/m² ($23,927 a $34,809 · 1,089)
- Mérida, Yucatán: $25,758/m² ($21,200 a $37,094 · 515)
Hay dos cosas que vale leer con calma en esta lista. La primera es que la distancia entre San Pedro Garza García y San Nicolás de los Garza, dos municipios del mismo área metropolitana, es de casi cuatro veces. Hablar de "precios en Monterrey" sin decir el municipio no significa gran cosa. La segunda es el ancho de los rangos: en Monterrey el P75 es más del doble del P25. Un rango ancho no es un error de medición, es la señal de que ahí hay mercados muy distintos conviviendo bajo el mismo nombre, y de que un solo número no basta para decidir.
Lotes: otro producto, otra escala
El metro cuadrado de suelo no se lee como el de construcción. El de una casa incluye años de obra, acabados e instalaciones; el de un terreno refleja el frente, los servicios disponibles y lo que se puede construir ahí. Mezclarlos lleva a conclusiones equivocadas.
- Guadalajara, Jalisco: $21,000/m² (182 anuncios)
- Zapopan, Jalisco: $16,000/m² (786)
- García, Nuevo León: $11,302/m² (119)
- Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco: $8,502/m² (462)
- Tonalá, Jalisco: $7,700/m² (101)
- Mérida, Yucatán: $5,311/m² (105)
- General Escobedo, Nuevo León: $4,000/m² (95)
- Tapalpa, Jalisco: $1,300/m² (85)
La escala va de Guadalajara a Tapalpa en un factor de dieciséis, y eso describe bien la decisión de fondo de quien compra suelo: el metro cuadrado barato casi siempre se paga en tiempo, en servicios por resolver o en distancia.
Lo que el índice no es
Es una referencia de mercado construida con oferta publicada: lo que la gente pide, no lo que se cerró. No incluye operaciones fuera de mercado ni lo que los desarrolladores no publican. Y ningún precio por metro cuadrado, por buena que sea la muestra, sustituye una valuación que mire la propiedad concreta, su estado real, su ubicación exacta y sus papeles.
Se publica así, con la muestra a la vista y con los estados que no se tasan nombrados, porque un número sin su muestra no se puede verificar. Si una ciudad no aparece, la respuesta honesta es que todavía no hay con qué.
Dónde seguir
Cada ciudad del índice tiene su propia página con la mediana, el rango, la muestra y la fecha del corte: ahí se puede ver cuánto vale una propiedad en esa zona concreta.
Y si lo que buscas no es un número sino una casa, la selección de Espacio 54 va por otro camino: pocas casas, elegidas una por una, cada una con la razón escrita de por qué está ahí. Se puede ver en Casas con Razón. Dos ejemplos de lo que eso significa: Cantera Real, una comunidad campestre con lago y reserva ambiental a una hora de Monterrey, y Casa Cuarcita, arquitectura de autor de OMOS Arquitectos, finalista del Premio Internacional de Arquitectura Firenze 2024.
